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北京的空置房足够1千万人住  

来自yu-52   2017-01-09 19:54:43|  分类: 余适红 |举报 |字号 订阅

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北京的空置房足够1千万人住,为什么房价还在涨?

2017年01月05日 17:54:44 观点

作者范棣 来源:非主流财经

习总书记最近发表讲话,“房子是用来住的、不是用来炒的”,引发了人们对空置住房的关注。

北京有多少住宅空着没人住?

北京究竟有多少房屋空置,晚上到高档小区周边溜溜弯,会有一个直观的印象。大部分高端小区的楼房有一小半没有灯光,空房现象非常普遍。2012年的时候,北京市公安局人口管理总队曾进行过一个调查。这份调查报告称,当年北京全市房屋总量共计1320.5万套,标注出租房屋的有139万户,经过初步核对的空置房屋大约有381.2万户。调查人员解释,他们对空置住房的判断标准是,办理入住手续后一直无人居住,或者,最近连续半年无人居住。按照这个标准算下来,北京的住房空置率高达29%。

这是北京2012年住房空置率的情况,现在情况怎样?没有官方统计,谁也不知道这个秘密。根据北京售房经纪人的经验感觉,一个新楼盘真正入驻的户数大约只有三分之二。按照这个经验推断,2015年底,北京的空置住房大约在420万套以上,而且越是高档的小区,住房空置率可能越高。如果这个推断是合理的,那么,按平均一家三口人计算,北京的空置住房可以至少容纳1200万新增人口居住。

北京的政商资源推升房价

作为首都的北京是全国的政治与经济中心,拥有全国最好的教育、医疗、文化、科技等资源,所以,北京被认为是中国最具有住房投资价值的地区。有事业的企业家要在北京买房子,因为经商和企业发展到一定规模,必然需要北京的某些政商资源;有钱的家长要在北京买房子,因为孩子在北京读书,或者一个北京户口,可以将孩子送进中国最好的学校;有权的阶层也需要在北京买房子,这里离权力中心最近,而且有最好的健康医疗设施和服务;炒房子的和暴富的人群更需要在北京买房子,因为只有北京的房价最坚挺,过去15年里,有没有比投资北京房子获得回报更高和更稳定的投资项目?没有。所以,在过去15年里,各地方各种暴富人群以及其他有能力的阶层纷纷进京投资房产,这是推动北京房价持续上涨的基本原因。去年,陕西神木县一个农村商业银行的副行长龚爱爱被媒体爆料在京有几十套房产。但是,这一点也不奇怪。在北京拥有几套乃至上百套房产的人绝非一小撮。

勾肩搭背的房价和货币

无论央妈认不认,这些年货币超发就摆在那里。咱们骂美国开动印钞机,超发美元剪羊毛,但咱央妈印钞的速度是美国人的两倍。美国的货币流通总量(M2)是GDP的1.2倍,而中国的货币流通总量是GDP的2.6倍。印了那么多钞票跑哪里去了?主要是房地产。

我有一个朋友老H是这样发财的。

最初H向亲戚朋友借了300万,在北京买了一套房子,两年后房价涨了60%,他在银行把房子重新做了抵押贷款评估,价值1000万,他贷出来350万,付了两个房子贷款的首期,过了三年,房价涨了一倍,他的三套房子价值4000多万。H故伎重演,这次从银行搞到新贷款800万元,又支付了三个房子的首期。又过了三年,他6所房子的价值接近1个亿。只用了10年时间,他由300万借款起家,变成一个准亿万富翁。没有银行的帮助,我的朋友H根本不可能完成这个伟大的梦想。

银行信贷是推动房价上升的主要力量,当然,你也可以说,是房地产绑架了银行。在H梦想成真的过程中,有多少人梦碎京城,你再多努力,再多汗水,也赶不上像坐在高铁上的房价。你的京城梦想最后就是一地鸡毛。

京房不是住宅,而是阶层的门槛

在北京拥有几套房子的人,绝对不是普通百姓,也绝对不是中产阶级,他们中的大部分人属于资本食利阶层、富豪阶层和权贵阶层。他们在北京买房子,不是为了居住,而是为了财富的增值。对他们来说,房子当然不是用来住的,而是用来对抗通货膨胀的,用来升值生息的,至少比储蓄存款强。

更重要的是,现在能够在北京城里买一套房子,象征着一个人的社会地位,象征着迈入了一个富贵的阶层。京城很大,长城很高,但更高的是北京的房价,它是一个绝大多数中国人几乎不可能跨越的门槛,门里头是奢华富贵,门外头是汗水辛劳。

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全国空置了多少房子

中国到底有多少空置房,这一直是一个谜。我们当然不能靠晚上数亮灯,来计算住房空置率。至今官方没有一个准确数据,从技术上讲,计算住宅空置率并不是一件难事。

2014年6月23日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心正式对外发布了《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》(以下简称《报告》),报告显示,截止2013年底,中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,家庭自有空置住房为4898万套,待售商品住宅约为350万套,住宅总供给为5248万套住房。这是什么概念?如果家庭平均三口人,2013年底的闲置的住宅存量可以够1.5亿中国人居住。

怎么还会有空置的保障房

奇怪的是,还有另类的空置房。根据审计署公布的数据显示,我国2014年保障房共闲置19万套。保障性住房怎么可能空置呢?事实上,从全国一些省份的审计结果看,“有房无人”的保障房闲置问题已非常普遍。西南财大的报告指出,“经济适用房的空置率高达23.3%,仅次于商品房的空置率。同时,家庭年总收入最高的25%家庭拥有经济适用房的比例最高,达3.2%,比中低收入家庭高出近1个百分点”,并且“收入最高的25%家庭拥有的经济适用房中,27.5%的比例处于空置状态,经济适用房存在严重的资源浪费现象,未能充分发挥其社会保障作用。”那些空置的保障房其实根本就没有落到平民阶层,而是被贪心的利益阶层偷偷瓜分。本来属于穷人的住房福利,结果被权贵抢走。

以“城镇化”的名义造“鬼城”

一二线城市的住宅空置严重,三四线城市也好不到那里去。从2013年开始的“城镇化”风潮,加重了三四线城市的住宅空置率。按照国务院的要求,到2020年,中国城镇常住人口的比例要达到60%,因此五年内要把一亿中国农村人口变成城镇人口。截至2016年5月,全国县及县以上已经规划了3500多个新城和新区,其规模完全能容纳近34亿人口,也就是说可以装下全世界一半的人口。

我们不能否认城镇化的积极意义和作用,但同时也应实事求是地看到,以盖房子为主要标志的城镇化运动事实上创造了许许多多空置的鬼城。

中国还需要盖房子吗?

根据住建部统计,2015年全国商品房待售面积71853万平方米,按照我国人均住房面积30平米计算,这些待售的住房存量可供近2.4亿人口居住。如果加上上述历史沉淀下来的闲置的商品房和空置的保障房,这些闲置不住的“住宅”可以够4亿人居住。

中国还需要盖房子吗?

作者:范棣博士,独立经济学者、资深投资专家、野外徒步探险爱好者

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